Mieterstrom in Berlin — Photovoltaik für Mehrfamilienhäuser

Berlin ist die Stadt der Mieter: Rund 85 % der Berlinerinnen und Berliner wohnen zur Miete — deutlich mehr als in jeder anderen deutschen Großstadt. Gleichzeitig wollen immer mehr Haushalte klimafreundlich leben und von günstigem Solarstrom profitieren, besitzen aber weder Dach noch Eigentum, auf dem sie eine Anlage installieren könnten. Genau hier setzt Mieterstrom an: Der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft installiert eine Photovoltaikanlage auf dem Mehrfamilienhaus und liefert den Strom direkt an die Mieter — zu Preisen, die per Gesetz unter dem Grundversorgertarif liegen müssen. In diesem Ratgeber erklären wir, wie Mieterstrom in Berlin 2026 funktioniert, welche Vor- und Nachteile er hat und warum das neue Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung den Markt gerade radikal vereinfacht.

Was ist Mieterstrom überhaupt?

Mieterstrom bedeutet: Eine Solaranlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses erzeugt Strom, der nicht ins öffentliche Netz eingespeist, sondern direkt an die Mieter im selben Gebäude verkauft wird. Der Vermieter — oder ein beauftragter Dienstleister — übernimmt dabei die Rolle eines Stromlieferanten: Er beliefert die Wohnungen, rechnet monatlich ab und kauft den Reststrom (also das, was die PV-Anlage gerade nicht liefert) am Strommarkt zu.

Der Unterschied zum klassischen Eigenverbrauch im Einfamilienhaus ist wichtig: Im Einfamilienhaus verbraucht der Eigentümer den selbst erzeugten Solarstrom direkt — rechtlich ein einfacher Fall. Im Mehrfamilienhaus hingegen wird Strom über Haus- und Wohnungsgrenzen hinweg weitergegeben, und das macht Mieterstrom bürokratisch anspruchsvoller. Rechtsgrundlage ist seit 2017 das Mieterstromgesetz, das mit dem EEG 2023 und dem Solarpaket I (Mai 2024) mehrfach deutlich vereinfacht wurde.

Mieterstrom vs. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (Solarpaket I)

Seit Mai 2024 gibt es neben dem klassischen Mieterstrommodell eine zweite, deutlich einfachere Variante: die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GemGebVers). Sie wurde mit dem Solarpaket I eingeführt und richtet sich vor allem an kleinere Mehrfamilienhäuser, Eigentümergemeinschaften und Vermieter, die den bürokratischen Aufwand eines vollen Mieterstromvertrags scheuen. Der Vergleich:

• Klassischer Mieterstrom: Vollversorgung durch den Vermieter, komplettes Stromliefervertrags-Verhältnis, Abrechnung inkl. Reststrom. Dafür gibt es den gesetzlichen Mieterstromzuschlag. Wirtschaftlich ab ca. 6 — 8 Wohneinheiten.
• Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Nur der Solarstromanteil wird an Mieter geliefert, den Reststrom kaufen sie weiterhin bei ihrem eigenen Stromanbieter. Keine Lieferverträge mit dem Vermieter, keine Reststrombeschaffung — aber auch kein Mieterstromzuschlag. Lohnt sich schon ab 3 — 4 Wohneinheiten.

In Berliner Altbauten mit 4 — 8 Wohneinheiten, wo ein klassisches Mieterstrommodell früher kaum rentabel war, ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung 2026 oft die bessere Wahl. Für größere Wohnungsbaugesellschaften mit Beständen ab 20 Einheiten bleibt der klassische Mieterstrom attraktiv — vor allem wegen des Zuschlags.

Wie funktioniert Mieterstrom technisch?

Das Herzstück jeder Mieterstromanlage ist das Messkonzept. Jede Wohneinheit benötigt einen eigenen Zähler, zusätzlich erfasst ein Summenzähler am Netzanschlusspunkt, wie viel Solarstrom ins öffentliche Netz eingespeist und wie viel aus dem Netz bezogen wird. In der Praxis gibt es zwei Hauptvarianten:

• Direktverkabelung (physikalisch): Der Solarstrom wird über ein separates Leitungsnetz im Haus direkt in die Wohnungen geführt. Aufwendig bei Bestandsgebäuden, da Leitungen nachgerüstet werden müssen.
• Virtuelle Aufteilung über Summenzähler: Der Solarstrom wird ins Hausnetz eingespeist und per Messkonzept den Mietern bilanziell zugeordnet. Deutlich einfacher nachrüstbar, daher im Berliner Altbau die dominierende Variante.

Ein modernes, meist intelligentes Messsystem (Smart Meter) ist Voraussetzung für eine verbrauchsgenaue und viertelstündliche Abrechnung. Die IBB fördert genau diese Messkonzepte über SolarPLUS Modul A3.

Wirtschaftlichkeit für Vermieter

Für Eigentümer und Wohnungsbaugesellschaften hat Mieterstrom gleich mehrere Einnahmequellen:

• Verkauf an Mieter: zum Mieterstrompreis (Grundversorger minus mindestens 10 %).
• Mieterstromzuschlag (EEG): gesetzlich garantierter Zuschlag auf jede gelieferte kWh — für H1 2026 ca. 2,68 Ct/kWh (bis 10 kWp), 2,49 Ct/kWh (10 — 40 kWp) und 1,66 Ct/kWh (40 — 100 kWp). Die Sätze sinken halbjährlich um rund 1 %.
• Einspeisevergütung: für den Strom, der gerade nicht im Haus verbraucht und daher ins Netz geschickt wird — siehe unseren Ratgeber zur Einspeisevergütung.

Die Investition liegt bei rund 1.200 — 1.400 EUR/kWp inklusive Messkonzept, Wechselrichter und Zählertechnik. Typische Amortisation einer gut ausgelegten Berliner MFH-Anlage: 8 — 12 Jahre, bei Nutzung der SolarPLUS-Förderung und gutem Teilnehmeranteil auch darunter.

Wirtschaftlichkeit für Mieter

Für Mieter ist Mieterstrom gesetzlich attraktiv geregelt: Der Preis muss mindestens 10 % unter dem örtlichen Grundversorgertarif liegen. In der Berliner Praxis sind 20 — 30 % Ersparnis gegenüber der Grundversorgung üblich — also durchaus spürbar. Im Schnitt sparen Mietshaushalte zwischen 100 und 250 EUR pro Jahr.

Wichtig für Mieter: Die Teilnahme am Mieterstromangebot ist freiwillig, ein Anbieterwechsel bleibt jederzeit möglich (mit den üblichen Kündigungsfristen). Vor Vertragsabschluss sollte geprüft werden, ob der angebotene Preis tatsächlich unter dem eigenen aktuellen Tarif liegt — gerade Wechselkunden sind oft günstiger unterwegs als die Grundversorgung. Transparente Vertragskonditionen (Preisgarantie, Laufzeit, Reststrompreis) sind Pflicht.

Rechtliche Fallstricke

So attraktiv Mieterstrom klingt — ein paar juristische und steuerliche Themen müssen Vermieter kennen:

• EEG-Umlage: Die EEG-Umlage entfällt seit 2022 vollständig. Für Mieterstrom bedeutet das einen klaren Rechenvorteil gegenüber früher.
• Messstellenbetrieb: Intelligente Messsysteme sind für Mieterstrom technisch erforderlich. Die jährlichen Betriebskosten pro Zähler (ca. 20 — 100 EUR) müssen einkalkuliert werden.
• Stromsteuer: Solarstrom aus Anlagen bis 2 MW ist stromsteuerbefreit, sofern der Strom im räumlichen Zusammenhang verbraucht wird. Für typische MFH-Anlagen ist das gegeben.
• Direktvermarktung: Ab einer installierten Leistung von 100 kWp muss der überschüssige Strom in die Direktvermarktung — also nicht mehr über die klassische Einspeisevergütung. Bei großen Berliner Wohnkomplexen schnell relevant; siehe unser Hub Gewerbe-Photovoltaik Berlin & Brandenburg.
• Gewerbesteuerliche Infektion: Wird der Mieterstrom über eine Vermietungs-GbR oder GmbH vertrieben, kann die Gewerblichkeit auf die Vermietungseinkünfte durchschlagen. Die Auslagerung an einen Mieterstrom-Dienstleister löst dieses Problem sauber.

Berliner Förderung 2026

Berlin fördert Mieterstrom aktiv — das SolarPLUS-Programm der Investitionsbank Berlin (IBB) ist auch für Mehrfamilienhäuser und Mieterstrommodelle voll anwendbar. Alle Details stehen im Ratgeber zur Solar-Förderung Berlin. Die wichtigsten Bausteine für MFH:

• SolarPLUS-Pauschalförderung: bis zu 20.000 EUR pro Anlage bei Mehrfamilienhäusern — deutlich mehr als beim Einfamilienhaus.
• Modul A1 & A2: Bezuschussung von Dachgutachten und Machbarkeitsstudien (bis 65 %). Gerade bei Altbauten oft unverzichtbar.
• Modul A3 — Mess- und Zählerkonzepte: Speziell für Mieterstrom gedacht: Zuschuss zur Erstellung des Messkonzepts.
• Berliner Solargesetz: Mehrfamilienhäuser sind bei Neubau und bei wesentlichen Dachsanierungen verpflichtet, mindestens 30 % der Netto-Dachfläche mit PV zu belegen — siehe Solarpflicht bei Neubau und Sanierung.
• KfW 270: zinsgünstiger Kredit für die Investition, kombinierbar mit SolarPLUS.

Die Berliner Wohnungsunternehmen HOWOGE, Gewobag, Degewo, Stadt und Land, WBM und Gesobau haben bereits zahlreiche Mieterstrom-Pilotprojekte laufen — für private Vermieter ein guter Hinweis: Das Modell funktioniert, gerade auch im Berliner Altbau.

Fallbeispiel: 18-Wohneinheiten-MFH in Berlin-Friedrichshain

Ein typisches Beispiel aus dem Berliner Portfolio: Ein Gründerzeit-Altbau in Friedrichshain, 18 Wohneinheiten, verfügbare Dachfläche auf Sattel- und Flachdach-Kombination ca. 230 m². Installiert wird eine 30-kWp-PV-Anlage mit Stringwechselrichter und intelligentem Messkonzept inkl. Summenzähler und 18 Smart Metern. Investition: rund 39.000 EUR brutto (0 % MwSt. auf PV-Komponenten — siehe Steuererleichterung & 0 % MwSt.).

Erwartete Jahreserträge:

• Solarertrag: ca. 28.000 kWh/Jahr in Berlin-Mitte (Nord-Ost-Lage).
• Teilnehmerquote: 6 von 18 Mietern schließen den Mieterstromvertrag ab (realistisch im ersten Jahr).
• Direkt verbraucht: ca. 14.000 kWh (50 % des Ertrags fließt in die 6 Wohnungen plus Allgemeinstrom wie Treppenhaus und Aufzug).
• Eingespeist: ca. 14.000 kWh ins Netz zur Einspeisevergütung.

Einnahmen pro Jahr (überschlägig):

• Mieterstromverkauf: 14.000 kWh × ca. 28 Ct/kWh = rund 3.900 EUR.
• Mieterstromzuschlag: 14.000 kWh × 2,49 Ct/kWh = rund 350 EUR.
• Einspeisevergütung: 14.000 kWh × ca. 6,8 Ct/kWh = rund 950 EUR.
• Summe: ca. 5.200 EUR/Jahr vor Betriebskosten.

Nach Abzug von Versicherung, Messstellenbetrieb und Abrechnungsdienstleister (ca. 1.000 — 1.500 EUR/Jahr) sowie Berücksichtigung der SolarPLUS-Pauschale von bis zu 20.000 EUR liegt die Amortisation bei 8 — 10 Jahren. Ab Jahr 11 arbeitet die Anlage faktisch auf Gewinn — und das bei einer technischen Lebensdauer von 25+ Jahren.

Finanzierung und Einstieg

Wer nicht die komplette Investition selbst stemmen möchte, findet Alternativen: PV-Miete und -Pacht sind auch für MFH-Eigentümer attraktive Modelle. Einen Überblick aller Wege — Kauf, Finanzierung, Miete und Förderung — bietet unser Hub Solaranlage finanzieren, mieten, fördern. Für Gewerbe-Immobilien und größere Wohnanlagen (über 100 kWp) lohnt sich ein Blick auf unseren Spezialhub Gewerbe-Photovoltaik Berlin & Brandenburg.

Fazit

Mieterstrom ist 2026 für Berlin eines der wirkungsvollsten Werkzeuge der Energiewende: Er bringt Solarstrom in eine Stadt, in der die meisten Menschen kein eigenes Dach besitzen. Mit dem Solarpaket I und der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist die Einstiegshürde für Vermieter und Eigentümergemeinschaften gegenüber dem klassischen Mieterstrom drastisch gefallen — schon kleine Mehrfamilienhäuser können wirtschaftlich teilnehmen. In Kombination mit dem Mieterstromzuschlag, der SolarPLUS-Förderung und der Solarpflicht des Berliner Solargesetzes entstehen Projekte, die ökologisch und finanziell für alle Seiten funktionieren. GFK Solar begleitet Berliner Mehrfamilienhaus-Projekte von der Dachprüfung bis zum schlüsselfertigen Betrieb — starten Sie unverbindlich über unseren Konfigurator oder nehmen Sie direkt Kontakt zu uns auf.